契約書に盛り込んでおくべき内容

先に記載した記事「内装などの工事と契約書について」で触れたように、賃借した住宅の内装を行う場合には、契約書の中で原状回復等についての取り決めを行っておく必要がありますが、その他にも契約の前に交渉すべきことや契約書に盛り込んでおくとよい内容があります。

 

①フリーレントの交渉

通常、住居用賃貸物件の場合、使用開始時から家賃や共益費などが発生しますが、民泊で使用する場合には、賃貸借の契約が終わり実際に宿泊客に貸し出すまで、2，３か月の民泊許認可の申請期間や準備期間が必要になってきます。つまり、一定程度の空家賃が発生するということです。
不動産賃貸物件にはフリーレント物件というものがあり、一定期間家賃等を無料にしてもらえる物件をいいます。また、フリーレント物件の表示がなくても、大家さんにフリーレントの交渉をすることも可能です。（OKが出るかどうかは交渉次第です。）

 

ただし、フリーレント物件の場合には、決められた期間は契約を継続する条件を含むことが殆どですので、「民泊を始めてみたが、あまり収益が上がらないから。。。」という理由でフリーレントでの契約を解約すると、必要以上の違約金等の出費が発生することもありますので注意をしてください。

 

②転貸条項の盛り込み

転貸条項とは、貸主は借主が物件を転貸することを承諾する旨を条項として記載したものです。
この条項は、民泊での使用を目的として住宅を賃借する場合には、必ず契約書に盛り込んでおくべき内容です。なぜなら、民法上賃借人は賃貸人の承諾を得なければ物件を転貸（又貸し）することができないからです。

 

一般の賃貸仲介の不動産屋さんが使用している契約書には、使用目的は「居住のみを目的として本物件を使用しなければならない」といった条項が記載されているケースが殆んどで、転貸借（又貸し）についての条項はありません。つまり、民泊として使用すること（つまり転貸借すること）を条文に盛り込んでおかないといけないということになります。
このあたりはしっかりとした不動産屋さんであれば大丈夫だと思いますが、必ず事前に確認をするようにしましょう。

 

また、「民泊（簡易宿所や特区民泊）営業が思うように収益を上げれなかったときには、通常の居住用としての転貸をしよう。」と考えていらっしゃる場合には、そのような内容として契約書に盛り込んでおく必要があります。

 

賃貸借契約書に関しては、不動産屋さん任せにせず、しっかりと内容確認しましょう。