空き家の活用について

大阪市内などで空き家（特に一戸建て住宅）を持っているが、住宅として使用していない方に対して一つの利用方法をご提案します。

 

以前に一戸建て住宅を購入したが今は転居し使っていない場合や、親の所有していた住宅を相続したが誰も使用していない方もいらっしゃることと思います。
そのような方の中には、一戸建て住宅を人に貸したいが、内外ともに多少劣化しており賃貸用としてそのまま出すには難しいし、改装するだけのお金を出す余裕がないという場合も多いでしょう。

 

そのような場合には、民泊用物件として賃貸マーケットに出すことを考えてはいかがでしょうか。
現在、関西地区、とりわけ大阪市内においては、民泊として活用できる物件が少ない状態です。これは空家の持ち主が、その活用方法についてあまり知らないこともその一因となっています。

 

民泊物件へのクレームについて

民泊物件として貸し出した場合に、その持ち主（大家さん）に近隣からの苦情やクレーム等が直接に入ると考えていらっしゃらないでしょうか。基本的に民泊利用者（宿泊者）に起因するクレーム等は、住宅宿泊事業者が処理することになっています。問題は、その運営・管理の方法にあるため、大家さんが責任を負う必要はないということです。

 

改装はどうするのか

改装経費を出さないで借主が改装をする条件で賃貸する契約を結ぶことができることをご存じでしょうか。
賃貸住宅の場合には、貸主が改装や部屋のクリーニングを行い、そのままの状態で貸し出すのが通常のケースですが、賃貸借契約には、「現状有姿」での引き渡しや「DIY型賃貸借契約」というものもあります。
特に民泊で活用を考えている借主さんには、宿泊客に魅力的なお部屋だと思っていただくために、借主さんがイメージするように内装や外装を変えたいと思っていらっしゃる方が多いです。

 

そんな場合には「DIY型賃貸借契約」を結び空き家を貸し出す方法が良いと思われます。
「DIY型賃貸借契約」とは、入居者がリフォームする新しい形態の住宅の賃貸で、入居者が退去した後、原状回復についてどのようにするのかを事前に取り決めておく契約となります。（取り決めによっては、原状回復せずに工作物をそのままにして明け渡してもらうようにすることも可能です。）
この方法は、現在、国土交通省が積極的に推進をしています。
⇒DIY型賃貸借のすすめ（国土交通省パンフレット）

 

ただし、建物の構造部分や通常損耗の修繕については、賃貸人が負う場合も多いですので、かなり劣化の進んでいる住宅の場合には、修繕責任を明確にしたうえで、賃貸借契約を締結する必要があります。

 

 

現在（2024年４月現在）大阪市内においては、民泊として貸し出し可能な賃貸住宅が不足している状態であり、通常の賃貸に出す場合よりも多くの賃料で契約が可能な状態になっています。
民泊として家屋を提供することによって、固定資産税の住宅用地の特例が受けられなくなることもありますが、それ以上に、空家から収益を生み出すことが可能となります。

 

なお、この記事においては、一戸建て住宅についてご説明しましたが、マンションの一室等が空家になっている場合には、マンションの管理規約や管理組合による決定で、民泊として使用することが可能かどうかの調査が必要になります。

 

当民泊開業支援センターでは、民泊を始めたい方だけでなく、使用していない住宅をお持ちの方のご相談にも対応します。
また、実際に貸し出したい場合には、大阪市内の信頼のおける不動産会社のご紹介もしております。
空き家を活用してみたいとお考えの方も、是非当センターにご相談ください。